Bài viết này, Chúng tôi xin gửi đến Quý độc giả bài viết liên quan đến nội dung lập dự án đầu tư, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dự nhà ở theo pháp luật về xây dựng, cụ thể như sau:
Mục lục
1. Lập dự án đầu tư xây dựng công trình.
a) Căn cứ quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư, kết quả lựa chọn nhà đầu tư và quy hoạch chi tiết được duyệt; chủ đầu tư tổ chức lập dự án đầu tư xây dựng. Khi đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, trừ trường hợp công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ và công trình chỉ cần lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật (Công trình xây dựng sử dụng cho mục đích tôn giáo và các công trình xây dựng có tổng mức đầu tư dưới 15 tỷ đồng (không bao gồm tiền sử dụng đất) theo quy định tại Điều 55 của Luật Xây dựng 2014).
Nội dung dự án đầu tư xây dựng phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án và phù hợp với quy định tại Điều 54, Điều 55 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 12 Điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng (Luật số 62/2020/QH14). Việc lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng phải tuân thủ quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan.
“Dự án đầu tư xây dựng nhà ở, dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có nhà ở” phải có thông tin các loại hình nhà ở, việc thực hiện yêu cầu về nhà ở xã hội, phải có thuyết minh rõ các nội dung sau (được hướng dẫn chi tiết tại Điều 11 Nghị định 15/2021/NĐ-CP):
– Về phương án xây dựng đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội của dự án và kết nối hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội ngoài phạm vi dự án, phương án bàn giao công trình;
– Sự phù hợp của dự án đối với Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở được duyệt; tổng diện tích sàn nhà ở; tỷ lệ, số lượng các loại nhà ở (biệt thự, liền kề, căn hộ chung cư,…) và sự tương thích của số lượng các loại nhà ở với chỉ tiêu dân số được phê duyệt;
– Phương án kinh doanh các sản phẩm nhà ở và các sản phẩm khác của dự án;
– Diện tích đất dành để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở;
– Sự phù hợp với định hướng phát triển đô thị, Chương trình phát triển đô thị được duyệt (nếu có); kế hoạch xây dựng và hoàn thành các công trình hạ tầng kỹ thuật trước khi khai thác nhà ở (nếu có), công trình hạ tầng xã hội và các công trình khác trong dự án; kế hoạch và danh mục các khu vực hoặc công trình và dịch vụ công ích sẽ bàn giao trong trường hợp có bàn giao cho Nhà nước;
– Phương án phân kỳ đầu tư để đảm bảo yêu cầu đồng bộ đối với dự án gồm nhiều công trình xây dựng triển khai theo thời gian dài có phân kỳ đầu tư;
– Thiết kế cơ sở trong hồ sơ dự án đầu tư lập, trình thẩm định phải đủ điều kiện để xác định khối lượng các công tác, nhóm, loại công tác xây dựng, đơn vị kết cấu, bộ phận công trình và các yêu cầu liên quan khác để làm cơ sở xác định chi phí đầu tư xây dựng trong bước xác định mức thu tiền sử dụng đất của dự án.
b) Thẩm quyền thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ở:
– Thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điều 58 Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 15 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.
c) Thẩm quyền phê duyệt dự án, quyết định đầu tư xây dựng:
– Thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư xây dựng theo quy định tại Điều 60 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 17 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng.
>> Xem thêm: Một số nguyên tắc chung về đầu tư và quản lý dự án đầu tư
2. Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở
(thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi công hoặc thiết kế nhiều bước theo thông lệ quốc tế và dự toán xây dựng, nếu có); xác định chi phí đầu tư xây dựng, phục vụ xác định mức thu tiền sử dụng đất.
a) Chủ đầu tư tổ chức lập thiết kế, dự toán đáp ứng các yêu cầu và nội dung theo quy định tại Điều 79, Điều 80 Luật Xây dựng 2014.
b) Thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở:
– Thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở công trình xây dựng thực hiện theo quy định tại Điều 35, Điều 36 Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ.
c) Khuyến khích chủ đầu tư điều chỉnh, thay đổi vật liệu, cây xanh, công nghệ xây dựng theo hướng tốt hơn hoặc áp dụng tiêu chuẩn thiết kế cao hơn đối với dự án khu đô thị, khu nhà ở có vị trí quan trọng, nằm trục cảnh quan đô thị (thay đổi, điều chỉnh tốt hơn so với quy định trong thiết kế cơ sở xây dựng được cấp thẩm quyền thẩm định) nhưng không được tính khấu trừ chi phí phần chênh lệch do điều chỉnh, thay đổi này vào tiền sử dụng đất của dự án.
d) Xác định chi phí đầu tư xây dựng, phục vụ xác định mức thu tiền sử dụng đất:
– Việc kiểm tra, xác định chi phí đầu tư phần xây dựng, làm cơ sở phục vụ tính giá mức thu tiền sử dụng đất để Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở dưới hình thức đầu tư đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, công trình dịch vụ và xây dựng nhà ở (nếu có); được thực hiện theo quy trình xác định mức thu tiền sử dụng đất do UBND tỉnh ban hành.
– Trường hợp trong quá trình thực hiện dự án có điều chỉnh, bổ sung quy hoạch, thiết kế xây dựng; chủ đầu tư có trách nhiệm báo cáo Sở Xây dựng, Ban Quản lý các Khu kinh tế và Khu công nghiệp để chủ trì giải quyết theo thẩm quyền hoặc tham mưu, báo cáo UBND tỉnh xem xét, thống nhất cho phép thực hiện thủ tục đầu tư bổ sung (nếu có) trước khi triển khai các bước tiếp theo; trong đó, bao gồm thủ tục xác định chi phí đầu tư xây dựng, phục vụ xác định mức thu tiền sử dụng đất.
>> Xem thêm: Quy định mới về Thẩm tra thiết kế theo pháp luật về xây dựng
3. Cấp giấy phép xây dựng.
a) Những công trình trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở (đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở) được quy định tại khoản 1 khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 được sửa đổi, bổ sung tại khoản 30 Điều 1 Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng:
* Công trình được miễn giấy phép xây dựng:
– Những công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định.
Do đó, Công trình đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt:
+ Chủ đầu tư thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở tại cơ quan có thẩm quyền và được thông báo đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng, đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định thì được miễn giấy phép xây dựng.
+ Chủ đầu tư chỉ lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi, Báo cáo kinh tế – kỹ thuật và không trình cơ quan có thẩm quyền xem xét việc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì phải thực hiện các thủ tục cấp giấy phép xây dựng.
– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Xin lưu ý chỉ miễn giấy phép xây dựng nhà ở có quy mô dưới 07 tầng đối với dự án đầu tư có quy hoạch chi tiết 1/500, đối với dự án đầu tư có phê duyệt phương án tổng mặt bằng thì chủ đầu tư thực hiện xin cấp phép xây dựng theo quy định.
Việc cấp phép xây dựng thực hiện theo quy định của Luật Xây dựng 2014; Nghị định số 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ và quy định hiện hành của pháp luật.