Hướng dẫn xử lý vi phạm hành chính đối với dự án đầu tư xây dựng

Thể hiện sự quyết liệt trong công tác ngăn chặn vi phạm trật tự xây dựng, vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng, ngoài tăng cường công tác quản lý nhà nước về xây dựng theo quy hoạch được duyệt thì công tác thanh kiểm tra giám sát các công trình ngay từ giai đoạn khởi công đến khi hoàn thành công trình đưa vào sử dụng đối với dự án đầu tư xây dựng.

1. Vi phạm quy định trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản

1.1 Về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh:

Theo quy định tại Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014 thì đối với nhà, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải có đủ các điều kiện như: Có đăng ký quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất trong giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất. Đối với nhà, công trình xây dựng có sẵn trong dự án đầu tư kinh doanh bất động sản thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; không có tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Đối với bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó (Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25/11/2014).

Như vậy, trường hợp cơ quan có thẩm quyền chứng minh được doanh nghiệp đưa bất động sản vào kinh doanh không đảm bảo các điều kiện theo quy định thì xem xét xử phạt theo điểm a, khoản 3 Điều 58 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ: “Phạt tiền từ 400.000.000 đồng đến 600.000.000 đồng đối với một trong các hành vi sau đây:a) Kinh doanh bất động sản mà bất động sản đó không đảm bảo đầy đủ các điều kiện theo quy định hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;”.

1.2 Về huy động vốn:

Luật Nhà ở 2014 đã có các nội dung quy định cụ thể về tài chính cho phát triển nhà ở, gồm nguyên tắc huy động vốn và quy định cụ thể các loại vốn phát triển cho từng loại nhà ở tương ứng (nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ…).

Đối với nhà ở thương mại, tại Điều 69 của Luật Nhà ở 2014 đã quy định cụ thể 04 loại vốn được phép huy động để phát triển loại nhà ở này, trong đó tại khoản 2 Điều 69 quy định: Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP của Chính phủ quy định việc huy động vốn theo khoản 2 Điều 69 của Luật Nhà ở phải đáp ứng các hình thức, điều kiện quy định; chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn (khoản 2 Điều 19 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP).

Như vậy, trường hợp cơ quan có thẩm quyền căn cứ, hồ sơ tài liệu, chứng minh tổ chức có hành vi huy động vốn không đúng quy định thì xem xét xử phạt theo điểm đ, khoản 4 Điều 58 Nghị định 16/2022/NĐ-CP: “4. Phạt tiền từ 800.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có một trong các hành vi sau đây: đ) Huy động vốn không đúng quy định;”.

Riêng đối với các trường hợp giao kết hợp đồng dưới các hình thức đặt cọc…mà không phải là nhằm mục đích huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại thì thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự.

>>> Xem thêm: Lập dự án đầu tư, thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở, cấp giấy phép xây dựng đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở

2. Đối với vi phạm quy định về thiết kế xây dựng

(thiết kế triển khai ngay sau thiết kế cơ sở, thiết kế một bước) và dự toán xây dựng

Đối với hành vi không phê duyệt thiết kế xây dựng theo quy định đối với các công trình thuộc dự án có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng và hành vi không gửi cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định tại điểm a,b, khoản 1 Điều 13 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 40.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng.

Đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt quy định tại điểm c, khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng.

3. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng

3.1 Đối với hành vi liên quan đến giấy phép xây dựng

Đối với hành vi không công khai giấy phép tại địa điểm thi công xây dựng trong suốt quá trình thi công quy định tại điểm c, khoản 2 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng.

Đối với hành vi không thực hiện thủ tục để điều chỉnh, gia hạn giấy phép xây dựng quy định tại điểm c, khoản 3 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng.

Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp phép sửa chữa, cải tạo, di dời công trình và giấy phép xây dựng có thời hạn tại điểm c, khoản 4 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 70.000.000 đồng đến 90.000.000 đồng.

Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác tại điểm c, khoản 5 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp đối với trường hợp cấp giấy phép xây dựng mới tại điểm c, khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 120.000.000 đồng.

Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng tại điểm c, khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng.

Đối với hành vi xây dựng công trình không đúng thiết kế xây dựng được thẩm định trong trường hợp được miễn giấy phép xây dựng tại khoản 8 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

Đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung quy định tại Điều 10 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 180.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.

Đối với hành vi xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung quy định tại Điều 10 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 180.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng.

Đối với hành vi tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm đối với các hành vi vi phạm hành chính được quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều này thì mức phạt  tiền từ 400.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.

Đối với hành vi đã bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều này mà tái phạm nhưng không bị truy cứu trách nhiệm hình sự  thì mức phạt tiền từ 950.000.000 đồng đến 1.000.0000.000 đồng.

3.2 Đối với hành vi tổ chức thi công

Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không che chắn hoặc có che chắn nhưng để rơi vãi vật liệu xây dựng xuống các khu vực xung quanh hoặc để vật liệu xây dựng không đúng nơi quy định tại điểm b, khoản 1 Điều 31 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 15.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng.

Đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình xây dựng gây lún, nứt hoặc hư hỏng công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình lân cận hoặc gây sụp đổ hoặc có nguy cơ gây sụp đổ công trình lân cận nhưng không gây thiệt hại về sức khỏe, tính mạng của người khác quy định tại điểm c, khoản 2 Điều 31 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

Xử phạt nhà thầu tiếp tục thực hiện thi công xây dựng công trình mà chủ đầu tư công trình đó đã bị lập biên bản vi phạm hành chính về hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8, khoản 9 và khoản 10 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP mức phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng.

3.3 Đối với hành vi vi phạm liên quan đến quy hoạch xây dựng

Cơ sở để đối chiếu, xử phạt đối với hành vi “xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt” theo quy định tại điểm c khoản 9 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP là quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị: “9. Xử phạt đối với hành vi xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt như sau:” c) Phạt tiền từ 160.000.000 đồng đến 180.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.”. Ngoài ra, tại điểm c, khoản 15 điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định: Buộc chủ đầu tư phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm.

Trường hợp tại thời điểm kiểm tra nếu công trình xây dựng vi phạm nhiều loại quy hoạch xây dựng khác nhau, người có thẩm quyền căn cứ, đối chiếu loại quy hoạch xây dựng có thể xác định đúng và đầy đủ vi phạm để xử lý triệt để vi phạm theo quy định.

3.4 Đối với hành vi xây dựng không đúng mục đích sử dụng đất

Theo quy định tại khoản 11 Điều 16 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ “Đối với các công trình xây dựng trên đất không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì xử phạt theo quy định tại Nghị định của Chính phủ về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai”. Do vậy, trường hợp người có thẩm quyền chứng minh được công trình xây dựng trên đất không đúng mục đích sử dụng đất sẽ xử lý theo nghị định xử phạt trong lĩnh vực đất đai theo nguyên tắc “Một hành vi vi phạm hành chính chỉ xử phạt một lần”.

4. Đối với quy định tại khoản 2 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP

Theo quy định tại khoản 2 Điều 81 Nghị định số 16/2022/NĐ-CP của Chính phủ thì hết thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư, 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm không xuất trình được giấy phép xây dựng được cấp hoặc giấy phép xây dựng điều chỉnh hoặc thiết kế xây dựng điều chỉnh đã được thẩm định thì người có thẩm quyền xử phạt ra văn bản thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm tự phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm. Trường hợp, tổ chức, cá nhân không thực hiện biện pháp buộc phá dỡ thì bị cưỡng chế thi hành. Như vậy, trong trường hợp này tổ chức, cá nhân không được gia hạn thời gian xuất trình giấy phép xây dựng.

5. Về việc tổ chức thực hiện cưỡng chế phá dỡ công trình xây dựng vi phạm

Theo quy định tại khoản 4 Điều 56 Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng quy định trách nhiệm của UBND tỉnh trong công tác quản lý trật tự xây dựng có thẩm quyền “Ban hành các quy định về quản lý trật tự xây dựng, phân cấp, ủy quyền quản lý trật tự xây dựng cho UBND cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp xã phù hợp với quy định của pháp luật và tình hình thực tiễn”. Do vậy, Sở Xây dựng có thể tham mưu cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành các quy định về quản lý trật tự xây dựng, trong đó phân định rõ trách nhiệm của các cơ quan trong công tác quản lý trật tự xây dựng, đảm bảo hiệu quả trong quản lý.

Trong quá trình thực hiện cưỡng chế, nếu có khó khăn, vướng mắc đề nghị xin ý kiến chỉ đạo của Ủy ban nhân dân tỉnh theo quy định tại điểm đ, khoản 4 Điều 56 Nghị định 15/2021/NĐ-CP ngày 03/3/2021 quy định chi tiết một số nội dung về quản lý dự án đầu tư xây dựng “4. Trách nhiệm của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh: đ) Giải quyết những vấn đề quan trọng, phức tạp, vướng mắc trong quá trình quản lý trật tự xây dựng trên địa bàn”.

6. Đối với quy định tại khoản 2 Điều 3 của Nghị định 16/2022/NĐ-CP

“vi phạm hành chính nhiều lần thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm”

Căn cứ vào hồ sơ pháp lý phê duyệt của dự án để xác định cụ thể công trình, hạng mục công trình thuộc một dự án và xử lý vi phạm theo quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng “Tổ chức, cá nhân thực hiện cùng một hành vi vi phạm hành chính tại nhiều công trình, hạng mục công trình thuộc một dự án mà chưa bị xử phạt và chưa hết thời hiệu xử phạt hành chính, nay bị phát hiện thì bị coi là vi phạm hành chính nhiều lần. Vi phạm hành chính nhiều lần thì bị xử phạt về từng hành vi vi phạm”.

>>> Xem thêm bài viết: Một số nguyên tắc chung về đầu tư và quản lý dự án đầu tư